楼（lóu）上住户漏水问题

徐先（xiān）生花（huā）费大（dà）量时间（jiān）和**刚刚装修好的房子，被（bèi）楼上住（zhù）户住户跑水搞（gǎo）得厨房、卫（wèi）生（shēng）间（jiān）、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到（dào）楼上业主，答复是他家一（yī）点也没有漏（lòu），并且（qiě）很不情（qíng）愿配合检查问题。虽说经物业公司工程（chéng）人员（yuán）多次协调已解决了问题（tí），但刘先生心里还是不（bú）痛快，认为物业在装修管理上没有（yǒu）尽到责任，所以拒（jù）绝缴纳物业管（guǎn）理费（fèi）。对（duì）物业公（gōng）司的（de）服务（wù）不满意，是（shì）否可以不交物业（yè）管理费？徐先生（shēng）应该向谁（shuí）要求索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼上跑水可（kě）能由两种原因引（yǐn）起：房（fáng）屋质（zhì）量（liàng）不（bú）好导致（zhì）水渗漏或者（zhě）楼上业主过失导（dǎo）致跑水，但无（wú）论哪种原（yuán）因（yīn）引起（qǐ）都与物业管理公司无（wú）关，不（bú）涉及物业管理（lǐ）公司与（yǔ）业主的法律关系。

2. 房屋质量不好（hǎo）导致水（shuǐ）渗漏涉及业主与开发商之（zhī）间基于房屋买卖合（hé）同而产生的合同法律关（guān）系，开发商交付（fù）的（de）房屋存在（zài）瑕疵导（dǎo）致水管跑水致使业主遭受（shòu）损失，开发商应当承（chéng）担违约赔（péi）偿责（zé）任（rèn）。

3. 楼上业主过失（shī）导致跑水涉及（jí）业主（zhǔ）之间基于侵犯行为而产（chǎn）生的侵权法律关系，楼上业主的（de）过（guò）错导致楼下业（yè）主房屋遭受损失，该行为已经（jīng）构成对楼（lóu）下业主财（cái）产权利的侵犯（fàn），构（gòu）成侵（qīn）犯应当承担（dān）侵权赔偿责任（rèn）。

4. 物业管理公司在本案中涉及（jí）对受损业主家内（nèi）部的（de）维（wéi）护和修缮。由于（yú）受损部位不（bú）属于公（gōng）共设（shè）施、公共区域，该部（bù）分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服（fú）务范围，而属于特殊的物业管理服（fú）务，对该部分维（wéi）修当另行支付费用，业主没有理由拒（jù）缴物业管理（lǐ）费。